부동산 계약이 처음이라면, 조심해야 할 월세사기 유형

전세사기 유형

조심해야 할 월세 사기 유형

1. 담보신탁 사기

- 담보신탁이 걸린 주택은 은행에서 공매절차에 들어가게 된다. 그런데 이것을 숨기고 세입자를 구한다. 신탁사의 동의 없이 진행한 월세계약은 무효다. 은행의 대출금을 찾기 위해 공매한 것으로, 보증금을 못 받고 나가야 한다. 

2. 보증금 차액 사기

- 계약이 끝났는데 임대인이 방에 문제가 생겼다면서 트집을 잡으며 보증금을 돌려주지 않거나 떼어먹는 경우. 

3. 주인 행세 사기

- '빈집'의 주인 행세를 하면서 보증금을 떼먹는 경우다. 자기 집인척 하고 계약을 진행한다. 공인 중개사를 끼지 않고 부동산 어플로 직거래하는 경우에 발생할 수 있다. 

4. 비대면 월세 거래

- 부동산 어플로 집 계약시에 위조 서류를 보내, 비대면 거래를 유도한 뒤 세입자와 계약하는 경우다. 하지만 다른 세입자가 거주하고 있었고 보증금을 가로챈 뒤 잠적해 버린다. 

5. 전입신고 안하기

- 전입신고를 하지 않으면 보증금이나 월세를 깎아주겠다는 속임수다. 이건 불법계약, 과태료 대상으로 나중에 문제가 생겼을 때 보증금 보호를 받을 수 없다. 

 

보증금 지키기 필수 안전장치

- 이사를 앞두고 집주인에게 보증금을 돌려받지 못해 난감한 사례가 종종 있다. 이럴 때 집주인이나 부동산 중개업자의 말만 믿고 짐을 모두 빼버리면 돌이킬 수 없는 강을 건너게 될 수 있다. 세입자의 대항력과 우선변제권을 잃으면, 전세보증금을 영영 돌려받지 못할 수 있기 때문이다. 

 

이런 사례를 막기 위한 필수 안전장치가 있다. 

 

1) 임차인이 거주할 권리를 보장받으면서 보증금 반환을 요구하려면 '대항력'이 있어야 한다. 

 

2) 살고 있던 집이 경매 등에 넘어갈 경우 보증금을 가장 먼저 보장받으려면 '우선 변제권'이 있어야 한다. 

 

※ 대항력은 전입신고와 점유를 통해서, 우선 변제권은 확정일자를 각각 설정해야만 얻을 수 있다. (전입신고, 점유, 확정일자 3가지는 꼭 체크!!)

전입신고와 확정일자

- 전입신고와 확정일자는 계약 시작(입주날) 당일 신청해야 유리하다. 전입신고를 해야 임차인이 제삼자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상 힘이 생긴다. 전입신고는, 다음날 오전 0시부터 효력이 발생하기 때문에 되도록 빨리 하는 게 좋다.

 

만약 전 임차인이 전출하지 않았다고 해도 새 임차인의 전입신고가 가능하다. 단, 전세보증보험 신청 등 과정에서 세대 열람 시 두 세대가 등재되기 때문에 문제가 될 수 있다. 이럴 때는 집주인이나 부동산을 통해 전임차인의 전출을 요청하거나 주민센터에서 거주불명등록 신청을 하면 된다. 

 

단, 거주불명등록 처리까지 한 달 이상이 소요된다. 전세보증보험은 임대차계약기간의 2분의 1이 지나기 전에만 가입해도 전액 보장된다. 

확정 일자

- 임대차계약에 대해 증거력을 가지는 법률상의 날짜다. 임차인은 확정일자를 기준으로 보증금에 대한 우선 변제권을 갖게 ㅗ딘다. 우선변제권은 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우, 임차 주택의 환가대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리를 말한다. 

 

임차인이 대항력(전입신고 및 점유)을 갖추고 임대차 계약서상 확정일자를 받은 경우 취득할 수 있다. 지난 2021년 6월부터 전월세신고제가 도입되면서 임대차 계약 시 확정일자가 자동으로 부여된다. 

 

※ 전월세 신고제 대상 주택이 아닌 경우만 임차인이 따로 신고해야 한다. 

점유

- 계약기간 완료 시점에도 우선변제권을 유지하기 위한 것이다. 주택임대차보호법에서 규정한 대항력의 구성요건은 전입신고와 점유이기 때문이다. 전입신고가 유지돼도 짐을 빼면 대항력이 사라지면서 우선변제권까지 깨질 수 있다. 보통 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 가는 상황이 발생하는 사례다. 

 

그렇다면 보증금을 받을 때까지는 계속 거주하는 방법밖에는 없는 걸까? 이럴 때는 '임차권등기명령'을 신청하면 실제 거주하지 않아도 대항력을 유지할 수 있다. 이는 임차인이 직접 거주하지 않아도 대항력 및 우선변제권을 유지해 주는 제도로, 신청 후 설정되기까지 한 달 정도 걸리기 때문에 등기부등본에 설정된 걸 확인한 후에 떠나야 한다. 

 

 

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