재개발/재건축에 참여하고 있다면 꼭 알아야 할 이주비, 이사비, 주거이전비 개념 총 정리.
1. 이주비
- 이주비란, 조합원들이 구역 정비 기간 동안 지낼 임시거처를 마련하는데 도움을 주기 위해 비용을 빌려주는 지원금을 말한다. 조합이 조합원에게 무이자로 빌려주는 형태이며, 아파트가 준공되고 나서 입주 후에 상환해야 한다. 재건축/재개발에 따라 이주비 지원 기준 및 과정이 다르기 때문에 확인이 필요하다.
- 임차인(세입자)은 이주비 지원 대상에 해당하지 않으며, 분양권을 신청한 조합원과 현금청산자만이 지원을 받을 수 있다. 실제로 거주하고 있는 세입자는, 이주비 대신에 '주거 이전비'를 지원받을 수 있다.
1) 이주비 대출
- 말이 지원이지, 조합에서 빌려주는 형태이기 때문에 대출이라고 생각하면 된다. 가능 금액은, LTV 기준으로 보통 40%까지 대출이 가능하다. 이주비를 먼저 대출받고, 보증금을 변제하는 것은 불가능하며, 보증금을 먼저 주고 나서 이주비를 받을 수 있다.
- 재개발의 경우, 감정평가액도 낮은데 LTV40%는 턱없이 부족하다고 느껴지기 때문에 간혹 LTV 90%나 100%가 되도록 시공사에서 지원하는 방법이 입찰 시 제안되기도 한다. 그러나 이건 시공사마다 다르고, 불법이기 때문에 입찰 시 갑자기 어렵다고 하는 곳도 있고, 그냥 진행하는 곳도 있다.
2) 이주비 지급시기
- 관리처분이 끝나고, 철거되기 전에 이주비가 지급된다. 집주인이 거주하고 있다면, 조합원의 담당 직원이 현장을 확인한 후 확인증을 발급해 준다. 이 확인증으로 이주비 대출을 실행할 수 있으므로, 옥상이나 지하 모두 완전히 비워지고, 정리가 됐는지 집주인이 먼저 확인해야 한다.
2. 이사비
- 주택정비사업을 원활하게 진행하기 위해서 조합에서 지급해주는 비용을 말한다. 재개발(공익사업)은 조합원, 세입자 모두에게 지급받을 수 있지만, 재건축(민간사업)은 조합원만 지급받을 수 있다.
- 재개발 세입자는, 이주하기 전에 이사비와 주거이전비를 한 번에 신청할 수 있으며, 금액은 주택 연면적 넓이에 따라 달라진다. 단, 재개발구역 내로 이사하는 경우에는 지급되지 않으며, 조합원이 다른 조합원 주택에 세입자로 이사할 때도 지급되지 않는다.
- 일단 주택 소유자에게 이사비가 지급되기 때문에 주택 소유자가 세입자의 명도(퇴거) 등을 확인한 후에 지급하도록 하고 있다. 간혹 가다 주택 소유자가 세입자에게 이사비를 지급하지 않는 문제가 발생하기도 하는데, 이럴 경우에는 조합에서 세입자에게 대신 지급해주고, 주택 소유자에게 구상권을 청구한다.
1) 지급 시기
- 사업시행인가가 고시되기 전부터 해당 정비구역에서 거주하다가 사업시행인가 고시 후 이사해야 지급받을 수 있는 대상에 해당된다. 조합 측에 단전, 단수 등 집이 비었다는 확인을 받은 후 열쇠를 넘겨주면 이사비가 지급된다.
3. 주거 이전비
- 정비구역 내 일정 요건을 충족하는 자에게 지급되며, '세입자 이주비'라고도 한다. 재건축 사업구역의 경우에는 주거이전비를 지급하지 않지만, 재개발 사업구역은 요건에 따라 지급한다.
1) 세입자 요건
- 주민공람 공고일 3개월 전부터 사업시행인가일까지 거주해야 한다.
- 가구원 수에 따라 4개월 분의 주거이전비를 보상한다.
2) 소유자 요건
- 거주기간 필요없이 실거주만 하면 된다.
- 무허가 건물일 경우에는 보상받을 수 없다.
- 공익사업시행지구 내 본인 건축물을 소유하고, 타인 건축물에 세입자로 거주하는 경우
- 가구원 수에 따라 2개월 분의 주거 이전비를 보상한다.
3) 주거 이전비 산정 기준
- 주거이전비는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조(주거 이전비의 보상)에 따라 월평균 가계지출비를 기준으로 산정한다.
- 가구원수 5인 경우, 5인 이상 기준 월평균 가계지출비를 적용하며, 가구원수가 6인 이상인 경우에는 5인 이상 기준 월평균 가계지출비에 5인을 초과하는 가구원수 계산에 의해, 산정한 1인당 평균 비용을 곱한 금액을 더해 산정한다.
1인당 평균 비용
= (5인 이상 기준의 도시근로자 가구 월평균 가계지출비 - 2인 기준의 도시근로자 가구 월평균 가계지출비) ÷ 3
도시 근로자 가구 월평균 가계지출비
- 가구원수 1인 가계지출비: 2,215,365 만원
- 가구원수 2인 가계지출비: 3,321,582 만원
- 가구원수 3인 가계 지출비: 4,673,621 만원
- 가구원수 4인 가계지출비: 5,545,654 만원
- 가구원수 5인 가계지출비: 5,856,108 만원
※ 2021년 기준 통계청 자료
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