부동산 등기란? (등기에 관한 모든 것)

부동산 등기 란?

부동산 등기의 개념

- 부동산의 귀속과 그 귀속의 형태를 외부에서 인식할 수 있도록, 공시하는 방법을 말한다. [민법 ] 제186조. "부동산"이란, 토지 및 그 정착물을 말하며, 정착물은 계속적으로 토지에 부착된 물건을 의미한다. "부동산 물권"이란, 부동산을 직접 지배해서 이익을 얻는 배타적인 권리를 말하는 것으로, 재산권이고 지배권이며 절대권이다. 

등기의 종류

1. 가등기

- 가등기란, 부동산 물권(부동산 등기법, 제3조)에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위해 예비로 하는 등기를 말한다. (부동산 등기법, 제88조)

2. 본등기

- 본등기란, 가등기에 대응되는 개념으로, 가등기에 의해 그 순위가 보존되는 종국 등기를 말한다. 종국 등기는, 등기 본래의 효력, 즉 물권변동의 효력을 발생시키는 등기를 말한다. 

3. 본등기 중 소유권에 관한 등기

1) 소유권 보존등기(부동산 등기법, 제3조 제1호)

- 토지 소유권 보존등기: 미등기 토지에 최초로 등기부를 개설하는 것.
- 건물 소유권 보존등기: 미등기 건물에 최초로 등기부를 개설하는 것.
- 직권에 의한 소유권 보존등기: 미등기 부동산에 소유권 처분제한의 등 가족 탁이 있는 경우, 등기관이 직권으로 보존등기를 실행하는 것. 

 

2) 소유권 이전등기 (부동산 등기법, 제3조 제1호)

 

O 법률행위를 원인으로 한 소유권 이전등기 

- 매매, 증여, 사인증여, 재산분할, 양도담보, 교환, 계약의 해제, 현물출자, 대물변제 등을 원인으로 한 소유권 이전등기

 

O 법률 규정에 의한 소유권 이전등기 

- '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'에 의한 토지 등의 수용, '자산유동화에 관한 법률'에 의한 유동화자산의 양도 등의 설정, 상속, 판결, 경매를 원인으로 한 소유권 이전등기  

지상권 (부동산 등기법, 제3조 제2호)

- 지상권이란, 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리를 말하며(민법, 제279조), 토지소유자와 지상권자의 지상권 설정계약과 등기에 의해 취득된다. 

- 설정등기: 지상권을 설정하는 등기
- 변경등기: 지상권 설정의 목적(공작물 또는 수목), 존속기간, 지료, 지료의 지급시기 등을 변경할 경우에 하는 등기
- 말소등기: 존속기간의 만료, 혼동(민법, 제191조), 소멸시효의 완성(민법, 제162조 제2항), 선순위 담보권의 실행으로 인한 경매, 당사자간의 약정 소멸사유 발생(부동산 등기법, 제54조), 지상권 설정자의 소멸청구(민법,제287조) 등으로 지상권이 소멸한 경우에 하는 등기 

지역권 (부동산등기법, 제3조 제3호)

- 지역권이란, 일정한 목적을 위해 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리로(민법, 제291조), 토지소유자와 지역권자의 지역권 설정계약과 등기에 의해 취득된다. 

- 설정등기: 지역권을 설정하는 등기
- 변경등기: 지역권 설정의 목적(타인의 토지) 또는 범위의 변경, 임의적 기재사항(민법, 제292조 제1항 후단)의 폐지 또는 시설 등의 변경이 있는 경우에 하는 등기 
- 말소등기: 혼동(민법, 제191조), 소멸시효의 완성(민법, 제162조 제2항), 선순위 담보권의 실행으로 인한 경매, 당사자 간의 약정 소멸 사유발생(부동산 등기법, 제54조) 등으로 지역권이 소멸한 경우에 하는 등기 

전세권 (부동산등기법, 제3조 제4호)

- 전세권이란, 전세금을 지급하고, 타인의 부동산을 점유해, 그 부동산의 용도에 쫓아 사용/수익 하는 권리를 말한다. (민법, 제303조 제1항). 전세권은 그 부동산 전부에 대해 후순위 권리자, 기타 채권자보다 전세금을 우선 변제받을 권리가 있다. (민법, 제303조 제1항)

- 설정등기: 전세권을 설정하는 등기
- 변경등기: 전세금의 증감, 존속기간의 변경, 위약금의 증감이나 폐지/신설 등의 변경이 있는 경우에 하는 등기
- 말소등기: 혼동(민법, 제191조), 소멸시효의 완성, 당사자 간의 약정 소멸사유 발생 등으로 전세권이 소멸한 경우에 하는 등기 

저당권 (부동산 등기법, 제3조 제5호)

- 저당권은, 채무자 또는 제삼자가 점유를 이전하지 않고, 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기 채권의 우선변제를 받을 권리를 말한다. (민법, 제356조)

 

- 근저당권은, 계속적인 거래 관계로부터 발생/소멸하는 불특정 다수의 장래채권을 결산기에 계산한 후 잔존하는 채무를 일정한 한도액의 범위 내에서 담보하는 저당권을 말한다. (민법, 제357조)

- 설정등기: 저당권/근저당권을 설정하는 등기
- 이전등기: 채권양도, 회사합병 등으로 저당권/근저당권의 이전이 있는 경우에 하는 등기
- 변경등기: 채권최고액의 변경, 채무자의 변경, 근저당권자의 표시변경, 근저당권의 목적 변경 등이 있는 경우에 하는 등기 
- 말소등기: 혼동, 소멸시효의 완성, 당사자 간의 약정 소멸사유 발생 등으로 저당권/근저당권이 소멸한 경우에 하는 등기 

임차권 (부동산 등기법, 제3조 제8호)

- 임대차란, 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익 하게 할 것을 약정하고, 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로써, 성립하는 계약을 말한다. (민법, 제618조)

 

- 임차권이란, 임차인이 목적물을 사용/수익 할 수 있는 권리를 말한다. (민법, 제618조)

- 설정등기: 임차권을 설정하는 등기
- 말소등기: 혼동, 소멸시효의 완성, 당사자 간의 약정 소멸사유 발생 등으로 임차권이 소멸한 경우에 하는 등기 

 

 

---

 

관련 글: 주택 청약 이란?

관련 글: 찐부자가 말하는 부자 되는 법

관련 글: 부동산 투자할 때 알아야 할 것