주택 세제 혜택 기준 (양도 소득세/양도세/종합 부동산 세 )

주택 세제 혜택

주택 세제혜택 기준 

- 주택은 부동산의 일종으로, 취득이나 보유, 양도 등 각 단계에서 세금이 발생한다. 그러나 주택은 다른 부동산과는 다르게 생활을 위한 필수재 이므로, 일정 조건을 충족하면 세금 부담을 낮춰 준다. 그중 하나의 조건이 주택 가격이다.

 

- 주의할 점은, 여기서 말하는 주택가격이 세금 종류에 따라서, '실제 가격'인 경우가 있고, 정부에서 공표하는 '공시 가격'인 경우가 있으므로, 구분해서 확인해야 한다.   

1. 양도 소득세, 비과세

- 양도일 현재 1세대 1주택으로, 보유기간 및 거주 기간을 충족한 주택을 양도할 때는, 비과세 적용을 받을 수 있다. 양도소득세 비과세는 실제 거래가액을 기준으로, 12억 이하인 경우 적용하며, 양도가액이 12억을 초과하는 경우에 초과분에 해당하는 차익은 양도소득세 신고 후 납부해야 한다. 

 

- 예를 들어, 1세대 1 주택 비과세 조건을 충족한 상황인데, 10억에 취득해서 12억에 양도할 경우, 12억 이하이기 때문에 전액 비과세가 가능하다.  10억에 취득해서 15억에 양도할 경우에는, 실제 양도 가액이 12억을 초과했으므로, 초과분 3억에 대한 양도소득세가 나온다. 이 때 초과분 3억이 아닌, '비율' 부분에 대해 세금을 계산한다.

2. 양도세, 비과세

- 앞에 사례처럼, 양도차익이 5억 원(15억-10억)이고, 이중 12억을 초과하는 비율이 20% (3억/15억)이므로, 양도차익의 20%인 1억원이 과세대상 양도차익이 된다. 1세대 1 주택으로, 양도소득세가 과세되는 경우에는, 보유기간과 거주기간에 따라 최대 80%까지 장기보유 특별공제율 적용이 가능하다.   

 

- 일반 장기보유특병공제율이 최대 30%인 것과 비교하면, 높은 혜택인 셈이다. 15억에 양도하는 주택이 10년 보유 및 10년 거주까지 완료했다고 하면, 15억에 양도할 때, 양도소득세는 약 170만 원이 된다. 

 

- 만약 공동명의 주택이라도, 1세대 1주택 비과세 기준금액은 주택 전체를 기준으로 12억이다. 공동명의 주택은, 과세대상 양도차익 중 소유자 각자의 지분비율에 따라 양도소득세를 계산하면 된다. 공동소유일 경우 지분 비율에 해당하는 과세표준에 누진세율을 적용하므로, 단독 소유일 때보다 줄어든다. 

3. 종합부동산세 공제 기준금액

- 종합부동산세는 기본적으로, 주택 소유자를 기준으로 산정한다. 양도소득세 비과세 기준금액이 '주택'을 기준으로 하는 것과는 다른 부분이다. 현재(22.05) 종합부동산세 공제 기준금액은 1인당 보유 주택의 공시가격 합산 6억 원으로, 주택을 단독으로 소유한 경우와 공동으로 소유한 경우에 종합부동산세 과세가 달라질 수 있다. 

 

- 예를 들어, 공시가격 12억 인 주택을 1명이 소유한 경우에는 6억을 공제받고, 2명이 50%씩 소유한 경우에는 각자 6억씩 공제받아서, 공제 금액이 12억으로 늘어나는 효과가 생긴다. 그러나 만약 해당 주택이 단독명의 1세대 1주택이라면, 공시 가격 11억을 공제하고, 세액공제도 최대 80%까지 적용받을 수 있다. 

 

- 또 부부 공동명의 1세대 1주택에 대해서는 11억 공제 + 세액공제와 공동명의자 각각 6억 공제 중 세금 부담이 적은 쪽으로 선택할 수 있다. 

4. 임대소득 비과세

- 주택임대 소득도 사업소득으로써 과세대상이지만, 일정 기준을 충족하면 비과세 적용이 가능하다. 먼저 주택임대소득 중 월세 소득은, 부부합산 1주택으로, 기준시가 9억 이하의 주택일 경우에는, 비과세를 적용받을 수 있다.

 

- 주택 전세 보증금에 대해서도 일정 이자율을 곱한 금액을 임대소득으로 보는데, 이 경우는 부부합산 3주택 이상이고, 보증금 합계 약 3억 초과인 경우에 한해, 과세대상이 된다. 과세대상 주택임대 소득이더라도, 연간 2,000만원 이하일 경우 분리 과세를 선택할 수 있다. 

 

- 분리과세는 다른 종합소득과 합산하지 않는 대신에, 14%의 소득세율(지방소득세 별도)을 적용하는 방식이다. 연간 2,000만 원을 초과하는 주택임대소득은, 다른 종합소득과 합산해서 누진세율(6~45%)로 세금을 신고 후 납부한다. 

5. 임대주택 세제혜택 기준금액

- 관할 시군구와 세무서에 임대주택으로 등록해서, 일정 의무기간 임대 등의 조건을 충족하면, 임대주택에 대한 세제혜택을 받을 수 있다. 매입임대주택 기준으로, 소득세 및 종합부동산세는 임대 개시일 당시 공시 가격 6억(수도권 외 지역은 3억) 이하의 조건을 충족해야 한다. 

 

- 지방세는 취득세와 재산세 감면 기준이 각각 다른데, 임대사업자가 임대주택을 최초로 분양받아 취득하는 경우, 감면을 받기 위해서는, 주택 취득가액이 6억(수도권 외 지역 3억) 이하여야 한다. 또 임대주택 중 재산세 감면 대상은, 공동주택 공시가격 6억(수도권 외 3억) 이하, 오피스텔의 경우 시가표준액 4억(수도권 외 2억) 이하여야 한다. 

 

- 주택가액 외에도 세법에서 정하는 임대주택 적용 대상 조건을 모두 충족해야 세제혜택을 받을 수 있다.